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        關于借名買房,你真的需要慎重了

        來源:網絡   作者:曹曉靜律師  時間:2023-10-19

        近年來,因為借名買房引發的糾紛屢見不鮮。

        葉某為了規避限購政策借用好朋友劉某的名義購買了一套住房,因葉某資金有限,劉某幫助其支付了一部分首付款,房屋的按揭貸款也辦在劉某名下,葉某不定期向劉某的賬戶轉賬用于償還劉某的借款及貸款。房屋購買后由于葉某長期在外地工作,而劉某為解決家庭居住問題,讓其父母暫住在該房屋中。但插曲總會無征兆的降臨,劉某的妻子起訴劉某要求離婚,并分割該房屋。

        那葉某與劉某借名買房的法律關系成立嗎?

        1、劉某雖然寫過一份《情況說明》認可該房屋屬于借名買房,但沒有其妻子的簽字和任何認可的文件,無法證明葉某與劉某的妻子也存在借名買房的合意。

        2、因葉某在外地工作,房屋購買相關手續均是劉某辦理。首付款及貸款均是從劉某賬戶轉給開發商,二人之間雖然資金往來頻繁,但關于購房款仍未向劉某全部付清。

        3、葉某借用劉某名義購買該房屋,是為了規避限購政策,明顯違反了國家關于房地產的宏觀調控政策,既影響第三人利益,也影響社會共同利益。

        因此,葉某與劉某之間的借名買房法律關系不成立,葉某可以通過民間借貸糾紛起訴要求劉某返還款項。

        無獨有偶,田某于1999年出資回購父親承租公房,并登記在其父親名下,后田某一直與老人居住在該房屋中。我們永遠不知道明天和意外哪個先到,田某父親不幸去世,田某的母親也已于80年代去世。田某與其姐姐商量過戶事宜,但姐姐卻提出了質疑,雙方協商無果,田某起訴至法院。

        田某主張其與其父親之間存在口頭借名買房的協議,并提供了支付購房款的流水以及田某父親生前留有一份《聲明書》,對房屋購買過程、出資、居住情況進行了說明,以及日后對房屋的安排。

        根據《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》(試行)(2010.12.21 實施)第十五條規定第二款規定:當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系,但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的,不予支持;其向登記人另行主張出資債權的,應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。如果出資人只有證據證明其出資,而無證據證明雙方有借名買房的約定,法院也不宜認定為借名買房關系,購房出資可被認定為債權或贈與。

        即便該《聲明書》有效,其體現的也是產權人對于自己遺產的安排,并非對借名買房事實的確認。田某也未曾提供其他證據佐證借名買房。所以,法院無法認定田某與其父親之間并不存在借名買房的合意。

        對此,小編也歸納總結了相關判例,對于借名買房的事實認定法院一般從以下幾方面進行審查:

        1、借名買房的原因。原因是否具有合理性、合法性,是否違背民法基本原則公序良俗,如果為了規避限購政策、貸款政策等借名買房的存在較大風險。

        2、雙方是否有借名買房的合意。借名買房合同是證明借名買房法律關系最直接、最有效的證據;如果是口頭借名買房還需要結合其他證據輔佐證明,形成完整的證據鏈條,使借名買房的事實達到高度蓋然性。

        需要注意的是為購買國家政策性保障性住房所簽訂的借名買房合同是無效的,因為這類房屋需要具備購房資質,經過嚴格的搖號審核才能購買,如具備搖號資格的家庭放棄購買,排號在后的家庭依次遞補。因此該類借名買房合同侵犯了其他家庭的利益,應為無效。

        3、購房款的出資及購房手續辦理情況。購房款是否由借名人全款出資,且流水賬目清晰;購房時借名人是否到場辦理相關手續。

        4、房屋居住情況。房屋購買后由誰居住、控制,購房合同、發票、房產證等在誰手里,物業費、取暖費、水電費等繳納情況。

        很多人為了規避限購政策、規避貸款障礙、隱藏真正的財產信息等原因,借用他人名義購買住房。實踐中借名買房屢屢因登記購房人反悔、死亡等情況否認借名買房的事實從而引發糾紛,而法院對借名買房的認定也頗為嚴格。因此,如果您需要借用他人名義購買房屋,一定要慎重,建議您在咨詢律師后再做決定。

        愿眼中有光,心中有愛,目之所及皆是美好!


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